4月地产销售到位资金竣工同比增幅扩大

平安证券发布研究报告称,受益上年低基数,4月地产销售、到位资金、竣工同比增幅扩大,但销售环比降幅较大,5月30城销售增速进一步回落。站在目前时点,尽管后续楼市复苏或存在反复,但经济及收入预期向好趋势是确定的,意味着楼市向好趋势是确定的,更多是复苏节奏变化,全年商品房销售面积仍有望实现小幅增长。

从个股投资角度,建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产(00123)、保利发展(600048)(600048.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、中国海外发展(00688)等;同时建议关注物业管理企业及产业链机会,如保利物业(06049)、招商积余(001914)(001914.SZ)、东方雨虹(002271)(002271.SZ)等。

事件:

国家统计局公布2023年1-4月全国房地产开发投资及销售数据,其中投资额3.6万亿元,同比下降6.2%;新开工3.1亿平米,同比降21.2%;竣工2.4亿平米,同比增长18.8%;商品房销售面积3.8亿平米,同比降0.4%;销售额4.0万亿元,同比增长8.8%;房企到位资金4.5万亿元,同比降6.4%。

▍平安证券主要观点如下:

投资降幅扩大,拐点仍需等待。

上年基数明显降低背景下,4月单月地产投资仍同比降7.3%,降幅较上月扩大1.4pct;分区域看,东部单月投资转正,但其他区域压力较大,4月东部、中部、西部、东北部同比增速分别为1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。

往后看,考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%,2023前四月仍同比降22%,后续土地购置费或存下行压力(3月单月同比降18.5%);同时部分房企资金偏紧制约建安表现(1-4月施工面积同比降5.6%),全年地产投资或延续负增长。

新开工持续筑底,竣工继续回升。

4月单月新开工7099万平米,同比降27.4%,降幅较上月收窄1.6pct。随着上年基数降低,叠加销售好转,后续新开工降幅有望继续收窄;全年而言,考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏相对谨慎、新开工意愿有限,维持年度策略新开工同比降10%的判断。

受上年末部分交付项目滞后推动,叠加上年基数低,前4月竣工同比增长18.8%,单月竣工4256万平、同比增41.8%,尽管绝对值不高,但结合玻璃近期去库涨价,印证行业竣工有所回暖。后续随着保交付政策持续发力,全年竣工仍相对乐观。

销售环比走弱,复苏料将缓慢波折。

受益上年低基数,4月商品房销售面积、销售额同比增5.5%、28.0%,增速较上月进一步回升5.4%、19.3%,但环比角度看,销售面积、金额环比下滑48.1%、39.0%,降幅明显高于18-21年同期。同时,销售额表现明显好于销售面积,反映高能级城市、核心地段与高均价改善型楼盘的复苏更为明显。

实际上东部地区、30个大中城市销售表现优于全国,4月东部、中部、西部、东北地区销售面积同比增速分别为17.4%、-2.3%、-11.1%、83.0%,4月30城销售面积同比增长31%。5月前15日30城销售同比增速回落至24%,市场热度进一步回落。

考虑收入预期改善及居民信心修复需要时间,加上尽管大部分城市房价止跌,但短期缺乏大幅上行基础,意味着居民购房需求释放并不急迫,均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动,维持全年销售面积同比微增的判断。

到位资金延续增长,国内贷款仍承压。

上年基数降低背景下,4月房企到位资金同比增3.6%,增速较上个月提升0.8pct。分类型看,4月单月定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增31.2%、23.4%、-11.7%,其中国内贷款下滑与新开工疲弱有关。

风险提示:

1)销售修复不及预期:当前经济与居民信心处于弱复苏态势,随着此前挤压需求释放殆尽,后续销售存在修复不及预期的风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:当前房企资金环境仍较紧张,若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形;3)竣工修复不及预期风险:当前保交付政策正持续推进,但部分楼盘项目剩余可售货值不多、难以有效覆盖建安支出,叠加保交房专项贷款申请条件相对严格,部分楼盘仍存在一定交付风险。

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